NEBENKOSTENABRECHNUNG MIT UNS ERSTELLEN LASSEN

Im Alltag werden die Begriffe Nebenkosten und Betriebskosten oft synonym verwendet. Diese Begriffe umfassen alle laufenden Kosten, die dem Eigentümer eines Mietobjektes durch dessen Nutzung entstehen und nicht durch die Miete abgedeckt sind. Nebenkosten werden entweder als Vorauszahlung oder als Pauschale vom Mieter gezahlt, wobei Heiz- und Warmwasserkosten in der Regel separat abgerechnet werden.

Definition und Unterscheidung

Betriebskosten sind im Wohnraummietrecht durch die Betriebskostenverordnung (BetrKV) geregelt. Im Gewerbemietrecht können zusätzliche Kostenarten je nach vertraglicher Vereinbarung hinzukommen. Man unterscheidet zwischen "warmen Betriebskosten" (Kosten für Heizung und Warmwasser) und "kalten Betriebskosten" (alle anderen Kosten wie Treppenhausreinigung oder Müllabfuhr).

Welche Nebenkosten sind umlagefähig?

Die Basis für die Nebenkostenabrechnung bildet § 2 der Betriebskostenverordnung. Hier dürfen nur regelmäßig anfallende Kosten umgelegt werden, nicht aber einmalige Kosten. Umlagefähige Nebenkosten laut BetrKV können unter anderem sein:

• Grundsteuer
• Abwassergebühren
• Heiz- und Warmwasserkosten
• Aufzugskosten
• Straßenreinigung und Müllabfuhr
• Treppenhausreinigung
• Gartenpflege
• Innen- und Außenbeleuchtung
• Gebäudeversicherungen
• Hausmeisterdienste
• Antennen- und Kabelgebühren
• Strom- und Wasserkosten für den Waschraum
• Sonstige Betriebskosten (sofern im Mietvertrag vereinbart)

Vereinbarung der Nebenkosten

Die Zahlung der Betriebs- und Nebenkosten muss explizit im Mietvertrag festgelegt werden. Fehlt diese Vereinbarung, gilt die gezahlte Miete als Inklusivmiete, die auch alle Nebenkosten abdeckt. Es reicht, auf die Betriebskostenverordnung zu verweisen oder den Begriff „Betriebskosten“ zu nennen, ohne die Kostenarten einzeln aufzuführen.

Pflichten des Vermieters bei der Nebenkostenabrechnung

Vermieter müssen jährlich eine schriftliche Aufstellung aller Nebenkosten erstellen und abrechnen, wenn Mieter monatliche Abschlagszahlungen leisten. Laut Bundesgerichtshof (BGH) muss die Abrechnung folgende Angaben enthalten:

• Gesamtzusammenstellung der Kosten
• Erläuterung des Verteilerschlüssels
• Berechnung des Mieteranteils
• Abzug der Vorauszahlungen des Mieters

Die Abrechnung muss sowohl verständlich als auch rechnerisch nachvollziehbar sein, um Mieterrückfragen zu minimieren.

Fristen für die Nebenkostenabrechnung

Die Abrechnung muss im Wohnraummietrecht innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums erstellt und zugestellt werden (§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB). Der Abrechnungszeitraum beträgt maximal 12 Monate und orientiert sich oft am Kalenderjahr.

Verteilerschlüssel für Nebenkosten

Nach dem Mietrechtsreformgesetz von 2001 sind Betriebskosten nach Wohnfläche umzulegen, sofern keine andere Regelung vereinbart ist (§ 556a BGB).